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Aussagekraft von Mietspiegeln zweifelhaft

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Aussagekraft von Mietspiegeln zweifelhaft

(Berlin, den 05.05.2014) Mietspiegel sind amtliche Tabellen über die Entwicklung ortsüblicher Vergleichsmieten einer bestimmten Region. Sie bilden die Basis für viele Bewertungsmaßstäbe und sind auch Grundlage für die von der Bundesregierung beschlossene Mietpreisbremse. Doch nicht alle Kommunen können überhaupt einen Mietspiegel zur Verfügung stellen und die existierenden Tabellen sind größtenteils sehr umstritten, weil die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aussagekraft angezweifelt wird. So scheinen viele Mietspiegel eigenartige Vorstellungen zu vermitteln: Der Berliner Mietspiegel beispielsweise weist Wohnhäuser ab Baujahr 1950 als Neubauten aus oder ermittelt eine durchschnittliche Kaltmiete für kleine Altbauten in einfacher Lage von 6,35 Euro je m², für solche in guter Lage jedoch nur 6,19 Euro je m². Für einige Experten weisen Mietspiegel aufgrund veralteter oder schlicht falscher bzw. zu grober Daten eine nur unzureichende Basis für weitere Bewertungen auf. Ein korrektes Abbild für die jeweils ortsüblichen Mietpreisentwicklungen scheinen sie in vielen Fällen nicht realistisch darzustellen. Es ist kaum davon auszugehen, dass Mieter für schlechtere Lagen mehr Miete je m² zahlen als für Wohnraum in besseren Lagen.

 

Unrealistische Werte bilden Kalkulationsgrundlage


Für viele Vermieter wird sich mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse Anfang 2015 die Kalkulationsgrundlage für die Berechnung der Miethöhe auch für Neuverträge ändern. Obwohl unrealistisch und zweifelhaft, bilden dann die ermittelten Mietpreise in den lokalen Mietspiegeln die Grundlage für die Mietermittlung. Bereits aktuell dürfen Vermieter Mieten nur bis zu maximal der ortsüblichen Durchschnittsmiete im Mietspiegel anheben – ab 2015 dürfen dann bei Neuverträgen die Mieten maximal 10 % über dem im Mietspiegel genannten Durchschnittspreis der betreffenden Region liegen. Dies soll nach Meinung der Bundesregierung sicherstellen, dass Mieten in den betroffenen Regionen nicht immer weiter stark zulegen. Viele Wirtschaftsvertreter und Immobilienexperten sind jedoch der Meinung, dass diese Regelungen dazu führen werden, dass potentielle Investoren sich eher zurückziehen werden und damit der so dringend benötigte Wohnraum weiter verknappt. Die Mietpreisbremse fußt zudem auf Werten, die so nicht korrekt sind und daher teilweise gar nicht realisierbar scheinen – ein weiterer Grund für das Abwandern von Investoren.

Unterschiedliche Mietspiegelarten

Weitere Verwirrung schaffen die existierenden Unterschiede bei den Mietspiegeln. In kleineren Kommunen werden die Mietspiegel üblicherweise durch Eigentümerverbände bzw. durch lokale Mietervereinigungen erstellt – was wegen der oft sehr unterschiedlichen Strukturen nicht selten in sehr groben bzw. nicht repräsentativen Übersichten resultiert. Die in der Regel in großen Gemeinden (derzeit in ca. 100 großen Städten) erstellten „qualifizierten Mietspiegel“ werden nach bestimmten Richtlinien durch ein entsprechend geeignetes Forschungsinstitut erstellt – und zwar regelmäßig alle 2 Jahre. Die mit wiederkehrenden Datenerhebungen verbundenen Statistikwerke sind mit hohen Kosten verbunden und nicht jede Stadt kann sich diese Ausgaben wirklich leisten. Für die Erstellung werden manchmal Kriterien als Grundlage genommen, die nicht für alle Seiten nachvollziehbar sind. So werden gerade die Lageneinteilung und die Unterteilung in Alt- und Neubauten in der existierenden Form von vielen Fachleuten als kurios empfunden. In Hamburg beispielsweise kennt der Mietspiegel nur zwei Lageunterteilungen: Gut und normal. Eine solch grobe Unterteilung für eine Stadt mit mehr als 1,75 Millionen Einwohnern ist sicherlich als eher wenig aussagekräftig einzustufen. Viele wichtige Merkmale wie individuelle Aussichten, ruhig oder geschäftig etc. finden oft gar keine Berücksichtigung.

 

Genauere Mietspiegel zu teuer


Wirklich verbindliche und genauere Mietspiegel mit höherer Aussagekraft könnten zwar arrangiert werden, doch wären der Aufwand und damit auch die verbundenen Kosten schlicht zu teuer. Gerade bei Wohnräumen gibt es hinsichtlich Lage, Ausstattung und besonderen Merkmalen oft viele Dinge zu berücksichtigen, damit eine wirklich aussagekräftige und möglichst korrekte Übersicht erstellt werden kann. Die Kommunen können und wollen jedoch nicht noch mehr Geld für das Arrangement solcher detaillierten Vergleiche ausgeben. Schon bisherige Mietspiegel werden per Bieterverfahren beauftragt, um so den möglichst billigsten Anbieter zu finden. Wo der Preis die erste Maxime für die Beauftragung ist, leidet notwendigerweise eben die Qualität – eine solche Statistik jedoch dann als verbindliche Grundlage für gesetzliche Maßnahmen zu bestimmen, scheint jedoch keine besonders glückliche Entscheidung.

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