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Grundbuch ist besser als Sparbuch – Investitionen in Immobilien

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Grundbuch ist besser als Sparbuch – Investitionen in Immobilien

Grundbuch ist besser als Sparbuch – diese Devise entwickelte sich während der Wirtschaftskrise zu einem gerne benutzten Sprichwort. Doch nicht überall, wo Immobilie draufsteht, ist auch nachhaltige Wertsteigerung drin. Denn die Möglichkeiten, in diesem Bereich zu investieren, sind sehr vielfältig.

Immobilien vermitteln Sicherheit. Grund und Boden hat schließlich einen Wert. Und sie bieten Schutz vor Inflation. Sollte man zumindest meinen. Aber wie so oft im Leben kommt es darauf an. Denn nicht jede Investitionsform, die mit der Bezeichnung Immobilie lockt, bringt auch Sicherheit. Ein Beispiel hierfür sind die derzeit in der Kritik stehenden offenen Immobilienfonds. Aber selbst bei Immobilien, die man als Eigentümer im Grundbuch erwirbt, ist nicht gesagt, dass eine konstante Wertsteigerung gegeben ist.

Investment übers Grundbuch

Der direkteste Weg, um in eine Immobilie zu investieren, ist klarerweise jener, ein Objekt als Eigentümer zu erwerben. Die Sicherheit ist in dieser Variante am größten, da man im Grundbuch als Eigentümer geführt wird. Dennoch ist zu beachten, dass viele Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen, auf die man keinen Einfluss hast: Stadtentwicklungsmaßnahmen bzw. Entwicklungen in einer Region können den Wert eines Objektes auch nach unten treiben. Standards, die im Laufe der Zeit neu definiert werden und die ein Objekt nicht aufweist, beeinflussen den Kaufpreis ebenso, zum Beispiel: das Vorhandensein eines Lifts, eines Balkons, richtige Dämmung etc.

Auch ist zu beachten, dass es in den letzten zwei Jahren einen Nachfrageboom nach Immobilien gegeben hat, der die Preise stark nach oben getrieben hat. Durch das begrenzte Vorhandensein von Bauflächen ist zwar eine gewisse Preisstabilität anzunehmen, aber nicht garantiert. Denn es ist weiters zu beachten, dass auch Investitionen erforderlich sind, um den Wert eines Objekts zu erhalten. Von daher machen Immobilieninvestments den meisten Sinn, wenn man selbst vorhat, in das Objekt einzuziehen.

Kaufen und vorsorgen

Eine andere Variante sind so genannte Vorsorgewohnungen. Dabei werden von Immobilienentwicklern Wohnungen als Anlagevariante angeboten. Man kauft eine Wohnung, wird Eigentümer im Grundbuch, jedoch ist die Wohnung nicht für die eigene Nutzung vorgesehen, sondern soll Erträge über Mieteinnahmen generieren. Dieses Konzept eignet sich dann, wenn etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises der Wohnung als Eigenmittel eingebracht werden und den Rest über einen Kredit finanziert wird. Die Raten können steuerlich absetzt werden und über die Mieteinnahmen Erträge generiert.

Dieses Konzept kann man selbst auf die Beine stellen oder aber über einen Immobilienvermittler umsetzen. Der Vorteil der Abwicklung über einen Dienstleister ist jene, dass man sich nicht selbst um die Verwaltung der Wohnung kümmern muss. Ist ein Mietpool vorhanden, dann treffen Leerstände der Wohnung nicht so sehr, da in der Regel alle Mieteinnahmen in einen Topf laufen und entsprechend der Wohnfläche wieder aufgeteilt werden. Steht eine Wohnung leer, dann bekommen anteilig alle Eigentümer weniger Ertrag ausbezahlt. Schlecht für einen, wenn seine Wohnung vermietet ist, gut für einen, wenn seine Wohnung leer steht.

Dieses Modell eignet sich für Anleger, die eine Immobilie als Wertanlage sehen, jedoch kein Objekt für die eigene Nutzung brauchen. Hinsichtlich der optimalen steuerlichen Gestaltung sollte in jedem Fall ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Der Nachteil der bisher genannten Varianten besteht jedoch darin, dass das Geld fest gebunden ist. Um es flüssig zu machen, musst erst die Immobilie verkauft werden – und das kann dauern. Weiteres ist einiges für Nebenkosten und Gebühren in die Hand zu nehmen. Andere Arten sehen ein indirektes Investment in Immobilien vor.

Immobilienfonds und Immobilienaktien

Natürlich kann man auch in Form von Wertpapieren in das Thema Immobilien investieren. Eine Variante ist das Investment in Immobilienfonds. Der Fonds wird von einer Kapitalanlagegesellschaft aufgelegt und investiert sein Fondsvermögen in Immobilien. Der Wert des Fonds spiegelt somit zum einen den Wert der Immobilien im Hintergrund wider, zum anderen werden Erträge in Form von Mieteinnahmen generiert.

Immobilienfonds werden in offener und geschlossener Form aufgelegt. Bei offenen Fonds hat man jederzeit die Möglichkeit, ein- und auszusteigen, während geschlossene Fonds in Form von Personengesellschaften organisiert sind und nur ein begrenzter Kreis an Zeichnern zugelassen wird, der dann auch das Investment während der Laufzeit behalten muss. Der Ausstieg ist nur sehr schwer möglich. Das kann aber auch bei einem offenen Immobilienfonds passieren, wie in den letzten zwei Jahren öfter mal geschehen, ausgelöst durch Finanzkrise und fehlende Liquidität in den Fonds um Anteilsschein zurückkaufen zu können.

Bei Immobilienfonds hat man keine Kapitalgarantie und somit Wertschwankungen, die sich aus unterschiedlichen Nachfragesituationen ergeben. Im Falle eines Konkurses der Kapitalanlagegesellschaft ist das Investment nicht Teil der Konkursmasse. Aufgrund der Tatsache, dass das Vermögen von Immobilienfonds aus Immobilien besteht, ist die Sicherheitsorientierung wesentlich größer als bei Immobilienaktien. Denn eine Immobilienaktie ist, wie der Name schon sagt, eine Aktie.

Man beteiligt sich somit nicht an einem bzw. mehreren konkreten Objekten, sondern am Gewinn und Verlust eines Unternehmens, das seine Objekte meist auch fremdfinanziert hat und somit nicht immer positiv dastehen muss. Der Wert des Investments richtet sich ausschließlich nach Angebot und Nachfrage an der Börse. Und der kann sich, wie die Vergangenheit zeigte, von einem Tag auf den anderen rapide ändern. Der Vorteil: Der Einstieg in Immobilienaktien ist in der Regel günstiger als in Immobilienfonds, die Ausgabeaufschläge (Agio) verlangen.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Immobilieninvestitionen als Teil der Vermögensveranlagung auf jeden Fall in Betracht gezogen werden sollten, jedoch mit Vorsicht zu genießen sind. Besonders auf der Hut sein sollte man bei Renditeversprechungen, die sich jenseits der sechs Prozent bewegen – das ist, Inflation hin oder her, unrealistisch. Echte Sicherheit hat man nur bei einer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, was jedoch gleichzeitig bedeutet, dass das Geld auf einen längeren Zeitraum gebunden ist. Will man in Wertpapiere investieren, dann sind offene Immobilienfonds eine gute Art der Beteiligung, dennoch sollte man nur jenen Teil seines Geldes investieren, den man auch getrost längere Zeit liegen lassen kann.

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