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Steuervorteile

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, steuerliche Vorteile durch den Kauf einer Denkmalimmobilie in Anspruch zu nehmen. Die Vorschriften sind im deutschen Einkommensteuergesetz geregelt. Durch die Geltendmachung von Abschreibungen und Aufwendungen ist es dem Erwerber möglich, seine individuelle Steuerlast zu senken. Dadurch bietet sich der Kauf einer Immobilie nicht nur zur Erzielung von Mieteinnahmen an, sondern kann auch zur Steueroptimierung genutzt werden.

Die Denkmal-AfA bringt eine mögliche Entlastung

Zur Erhaltung der denkmalgeschützten Immobilie sind Maßnahmen zur Sanierung und Modernisierung erforderlich. Werden diese durch die Behörden genehmigt sind, kann der Erwerber die Kosten abschreiben. In den §§ 7h/i EStG finden sich für die Immobilien aus Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie für Baudenkmäler die entsprechenden Abschreibungssätze. Für das Jahr der Herstellung und 7 weitere Jahre lassen sich jeweils bis zu 9 Prozent der Sanierungskosten absetzen. Anschließend gilt für 4 weitere Jahre ein Abschreibungssatz von bis zu 7 Prozent. Dadurch ist es bei vermieteten Baudenkmälern möglich, die Kosten vollständig von der Steuer abzusetzen. Wenn die Immobilie selbst genutzt wird, reduziert sich die Abschreibung auf bis zu 9 Prozent über insgesamt 10 Jahre. Damit lassen im Gegensatz zu anderen Immobilien auch Abschreibungen vornehmen, wenn die Immobilie nicht vermietet wird.

Der Abzug von Finanzierungskosten in der Steuererklärung

Wird die Immobilie mit einem Kredit finanziert, fallen hierfür jährlich Schuldzinsen an, die als Ausgaben für das Objekt in der Steuererklärung abgezogen werden können. Entsprechend der persönlichen Steuerlast ist es dadurch möglich, die Steuer zu optimieren. Die Kosten der Finanzierung gehören zu den Werbungskosten, die bei Einkünften aus Vermietung steuermindernd anzurechnen sind. Insbesondere während der Kreditlaufzeit können die Ausgaben für das Objekt die Einnahmen übersteigen, sodass ein rechnerischer Verlust entsteht und keine Steuern für die Mieteinkünfte zu zahlen sind. Grundlage hierfür ist das Überschussprinzip, bei dem die Werbungskosten von den Einnahmen vor Berechnung der Steuer abgezogen werden. Nur die Gewinneinkünfte sind entsprechend tatsächlich steuerpflichtig.

Die Immobilien-AfA gilt zusätzlich bei Vermietung

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der linearen Immobilien-AfA ist die Vermietung. Für die Dauer von maximal 50 Jahren können 2 Prozent der Altbausubstanz jährlich abgeschrieben werden, wenn die Immobilie nach 1925 errichtet wurde. Für ältere Gebäude mit einem Baujahr vor 1925 gilt die Abschreibung von 2,5 Prozent über bis zu 40 Jahre.