Home » FAQ

FAQ

1. Fragen zu den steuerlichen Aspekten

Welche möglichen Steuervorteile könnten durch den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie genutzt werden?

Zunächst einmal lässt sich die lineare Abschreibung für Immobilien von 2 Prozent über maximal 50 Jahre bzw. 2,5 Prozent über bis zu 40 Jahre (Baujahr des Objektes vor 1925) anwenden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird. Bei denkmalgeschützten Immobilien gilt darüber hinaus der Abzug von Sonderausgaben, die für die notwendige Erhaltung des Gebäudes angefallen sind. Die Kosten für eine Bausanierung lassen sich im Jahr der Herstellung und in den darauffolgenden 7 Jahren um jeweils bis zu 9 Prozent absetzen. Danach gilt für 4 Jahre eine Abschreibung von jährlich 7 Prozent. Wenn das Objekt selbst bewohnt wird, beträgt die Abschreibung bis zu 9 Prozent über 10 Jahre. Weiterhin lassen sich alle Kosten steuerlich geltend machen, die als Belastung durch die Finanzierung entstehen.

Ein Rechenbeispiel:

Das denkmalgeschützte Objekt hat einen Kaufpreis von 250.000 Euro, wobei der Sanierungskostenanteil 150.000 Euro beträgt. Der Wert der Altbausubstanz wird mit 50.000 Euro kalkuliert. Das Darlehen über die gesamte Kaufpreissumme wird mit einem Zins von 4 Prozent pro Jahr aufgenommen.
1. Jahr: Denkmalabschreibung von 9 Prozent bei 150.000 Euro = 13.500 Euro; Bestandsabschreibung von 2,5 Prozent bei 50.000 Euro = 1.250 Euro; Absetzung der Zinsen von 4 Prozent bei 250.000 Euro = 10.000 Euro. Gesamte Steuerabsetzung in Höhe von 24.750 Euro.

2. Fragen zu den vertraglichen Regelungen und Sicherheiten

Wann ist der Kaufpreis zur Zahlung fällig?

Der vereinbarte Kaufpreis für die Immobilie wird bei einem Sanierungsvorhaben nicht in einer gesamten Summe, sondern in Raten abhängig vom Baufortschritt gezahlt. Die rechtlichen Vorgaben dazu finden sich in der Makler- und Bauträgerverordnung. Wenn der Bauträger einen bestimmten Teil der Sanierungsarbeiten abgeschlossen hat, stellt er diesen in Rechnung. Dadurch wird es ermöglicht, die gesamten Kosten in etwa 5 bis 7 Teilzahlungen aufzuteilen. Dadurch muss der Käufer nicht das Risiko eingehen für Leistungen zu bezahlen, die noch nicht fertiggestellt sind. Darüber hinaus kann der Käufer 5 Prozent des Kaufpreises bei Zahlung der ersten Teilrechnung einbehalten, sodass er über eine zusätzliche Sicherheit gegenüber dem Bauträger verfügt.

Was passiert, wenn die Sanierungsarbeiten nicht rechtzeitig abgeschlossen sind?

Wie bei anderen Bauvorhaben auch kann sich die Fertigstellung verzögern. Dadurch entstehen dem Erwerber mögliche Einbußen, da das Objekt nicht zum geplanten Termin bezogen werden kann. Zur Absicherung solcher Fälle kann in den Kaufvertrag eine Klausel aufgenommen werden, die den Abschluss der Arbeiten zu einem definierten Termin garantiert. Kann der Bauträger diese Vorgabe nicht einhalten, muss er an den Käufer eine Ausgleichszahlung als Schadensersatz für die entgangenen Mieteinnahmen leisten.

Ändert sich der Kaufpreis bei zusätzlich anfallenden Arbeiten?

Trotz guter Planung kann die Situation eintreten, dass sich der Aufwand während der Bauarbeiten erhöht und damit auch die Kosten steigen. Dieses Risiko hat allerdings allein der Bauträger zu tragen und er kann die zusätzlichen Ausgaben nicht gegenüber dem Erwerber geltend machen. Durch die Festpreisgarantie wird im Kaufvertrag ein Preis festgelegt, der unabhängig von möglichen Änderungen gezahlt wird. Erhöhen Sie dich Baukosten über den Kaufpreis hinaus, hat der Bauträger die Ausgaben selbst zu tragen.

Wer haftet für eventuelle Baumängel nach der Fertigstellung?

Wird in den ersten 5 Jahren nach Abschluss der Sanierungsarbeiten bemerkt, dass Mängel am Gebäude vorhanden sind, muss der Bauträger die Ausbesserungen vornehmen. Der Käufer kann innerhalb dieser Frist über sein Gewährleistungsrecht verfügen, um den Bauträger zur Beseitigung der Mängel aufzufordern. Die Kosten für Ausbesserungsarbeiten gehen ausschließlich zu Lasten des Bauunternehmens.

3. Fragen zur Abwicklung des Kaufes

Wer kann als Experte für die Bauabnahme beauftragt werden?

Für die Abschlussabnahme empfiehlt es sich, den Rat eines Sachverständigen in Anspruch zu nehmen. Generell kann der Bauexperte nach eigenem Belieben ausgewählt werden, der einem empfohlen wird oder aus dem Bekanntenkreis stammt. Auch der TÜV kann als unabhängiger Dienstleister für die Bauabnahme beauftragt werden. Der Sachverständige prüft vor Ort, ob das Objekt frei von Mängeln ist oder ob gegebenenfalls Nacharbeiten erforderlich sind. Die Beauftragung der Sachverständigen vom TÜV kann bereits während der Bauarbeiten sinnvoll sein, um eine mängelfreie Fertigstellung zu gewährleisten.

4. Fragen zur Finanzierung

Wie hoch muss der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtsumme sein?

Für die Finanzierung muss keine hohe Summe an eigenen Mitteln vorhanden sein. Die Bonität wird durch das Kreditinstitut geprüft und danach richtet sich die Entscheidung, ob eine Finanzierung gewährt wird und zu welchen Konditionen diese erhältlich ist. Die Beratung zu individuellen Fragen rund um die Finanzierung und die Vermittlung eines geeigneten Angebots gehören mit zum umfangreichen Leistungsspektrum.

Können die Förderprogramme der KfW-Bank genutzt werden?

Durch die Sanierung der denkmalgeschützten Immobilie kann die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert werden. Hierfür bietet die KfW-Bank staatlich geförderte Darlehen und Tilgungszuschüsse an, die selbstverständliche auch für Baudenkmäler gelten. Für die Inanspruchnahme der vergünstigten Finanzierung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Die Förderprogramme sind dadurch eine interessante Möglichkeit, um einen Teil der Baukosten abzudecken.

5. Fragen zur Vermietung und zu den Verwaltungsaufgaben

Welcher Sicherheit besteht bei Mietausfall?

Leerstand ist bei denkmalgeschützten Objekten zwar selten anzutreffen, sollte jedoch als mögliches Risiko einkalkuliert werden. Durch einen Mietpool können sich die Eigentümer gegen den Mietausfall absichern. Die Beteiligung am Mietpool steht grundsätzlich jedem Erbwerber frei und es fallen keine zusätzlichen Kosten an. Alle Mieteinnahmen der Objekte, die im Mietpool aufgenommen sind, werden zu einer Gesamtsumme zusammengefasst. Durch eine Aufteilung anhand der Mietfläche erhält jeder Eigentümer einen Anteil an den Einnahmen, selbst wenn seine Eigentumswohnung aktuell nicht vermietet ist. Das Risiko des Mietausfalls wird durch den Mietpool auf alle Eigentümer aufgeteilt und dadurch für jeden Einzelnen verringert.

Wer übernimmt die Verwaltung und welche Kosten fallen dafür an?

In einer Eigentümergemeinschaft wird meist eine Hausverwaltung damit beauftragt, den Eingang der Mieteinnahmen zu überwachen und alle weiteren Verwaltungsaufgaben durchzuführen. Hierfür wird in der Regel eine monatliche Gebühr je Wohneinheit entrichtet. Die umlagefähigen Betriebskosten, dazu gehören unter anderem die Heizkosten und die Ausgaben für den Hauswart, werden vom Mieter getragen. Nicht umlagefähigen Kosten, darunter fallen Reparaturkosten und eine Instandhaltungsrücklage, sind vom Eigentümer zu zahlen. Der Käufer hat entsprechend seines jeweiligen Anteils am Miteigentum ein Mitspracherecht bei allen Entscheidungen, die bei der Eigentümerversammlung getroffen werden.