(Berlin, den 31.03.2014) Die sogenannte „Mietpreisbremse“ ist derzeit in aller Munde: Die Bundesregierung hat es sich zur Aufgabe gemacht, die Mietpreissteigerungen – besonders betroffen sind viele Ballungsräume in Deutschland – zu begrenzen. Was bedeutet das nun genau für Mieter und für Vermieter bzw. Eigentümer? Welche Ausnahmen gibt es? Welche Konsequenzen sind zu erwarten? Viele offene Fragen für Immobilieninteressierte gibt es jedenfalls. Die wichtigsten Neuerungen sollen hier einmal in zusammengefasster Form veranschaulicht werden. Ob der nun vorgelegte Gesetzesentwurf durch die SPD wirklich endgültig ist, bleibt indes offen und wird sich erst in Zukunft zeigen.
Grundsätzlich soll das Gesetz die Wohnungen bezahlbar halten und damit auch die Möglichkeit, dass Mieter mit weniger üppigen Einkommen Wohnungen in zentralen Lagen bewohnen können. Bisher waren gerade in vielen Großstädten Deutschlands die Mieten sprunghaft gestiegen, da ein Nachfrageboom herrscht und Vermieter so den Preis kräftig anziehen konnten. Zu beachten ist dabei, dass diese Situation wirklich nur auf einige wenige Lagen zutrifft – in sehr vielen ländlichen Gebieten und in kleinen Gemeinden sind diese Probleme eher unbekannt. Eine Erhebung der Bundesregierung sieht ca. 4 Millionen der insgesamt 21 Millionen Mietwohnungen in Deutschland in solch „schwierigen“ preislichen Umgebungsbedingungen mit hohen Mietsteigerungen. Berechnungen des Mieterbunds sehen besonders in Städten wie München, Münster, Berlin, Hamburg oder Regensburg erhebliche Preissteigerungen in jüngster Zeit.

Wo setzt die Mietpreisbremse an?

In problematischen Regionen in Deutschland soll ab Inkrafttreten des Gesetzes keine willkürliche Mieterhöhung bei Mieterwechsel mehr möglich sein. Hier gibt es eine Begrenzung, z.B. 10 % über dem ortsüblichen Mietniveau laut Mietspiegel. Diese Begrenzung soll für maximal 5 Jahre gelten, wobei die Bundesländer im Einzelnen entscheiden, für welche Regionen genau dies Gültigkeit besitzt. Es gibt jedoch auch Ausnahmen: Die Begrenzung gilt beispielsweise nicht, wenn eine neu hergestellte oder komplett modernisierte Wohnung erstmalig vermietet wird – diese Ausnahmeregelung soll helfen, Investoren nicht völlig abzuschrecken. Es entsteht zudem auch keine Notwendigkeit, bestehende Mieten zu senken, auch wenn diese im Vergleich (Mietpreisspiegel) über den 10 % liegen. Was einmal als Miete verlangt wurde, darf auch weiterhin berechnet werden. Für Mieterhöhungen hieraus soll es die Festlegung für bestehende Verträge richten: Hierbei wird eine mögliche Mieterhöhung von maximal 15 % über insgesamt drei Jahre gedeckelt.
Ein weiterer Konfliktpunkt bisher waren auch Maklercourtagen. So war es durchaus üblich, von einem neuen Mieter die Kosten für den Makler zu fordern. Dies soll nun mit der neuen Regelung gänzlich abgeschafft werden – es gilt vereinfacht gesagt die Regelung, dass der Makler auch vom Auftragserteilenden bezahlt wird. Auch bei Modernisierungen im kleineren Rahmen setzt die neue Regelung an: Hier sollen Verschärfungen bei der Kostenumwälzung auf die Mieter (bisher max. 11 %) stattfinden.

Welche Bedeutung hat die Mietpreisbremse?

Ob die vorgesehenen Regelungen ausreichen und wie stark die Auswirkungen in den betroffenen Regionen sind, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch niemand sagen. Es existieren ministeriale Hochrechnungen, die von einer Vermeidung von Mietkosten in Höhe von über 280 Millionen Euro per anno ausgehen – hinzu kämen noch etwa 571 Millionen Euro an Maklerspesen, die nicht von Mietern übernommen werden müssten. Die Regelungen sind daher also nicht nur für Vermieter nachteilig, sondern auch für das Maklergewerbe, denn es werden sicherlich viele Vermieter versuchen, die Ausgaben hierfür zu begrenzen bzw. zu vermeiden. Zudem sehen die neuen Regelungen vor, dass Wohnungssuchende einen Makler schriftlich beauftragen müssen, eine neue Wohnung zu suchen. Erfolgt daraufhin eine Vermittlung über die Bestandsdatei des Maklers, besteht kein Provisionsanspruch. Die Makler-Lobby läuft bereits Sturm gegen diese Regelungen und sieht die Hälfte des Umsatzes zukünftig wegbrechen.
Für Vermieter wird es insgesamt unattraktiver, Wohnungen in betroffenen Lagen zu vermieten. Nicht zu vergessen ist, dass die Kosten für Grundstücke, Instandhaltung etc. in diesen Lagen meist auch sehr viel höher sind als z. B. in ländlichen Gebieten. Kann dies nicht oder nur zu kleinen Teilen in die Miete umgelegt werden, sinkt die Rendite der Investoren drastisch. Welche Auswirkungen daraus auf die zukünftige Wohnungssituation besonders in den betroffenen Gebieten zu erwarten sind, bleibt bisher unklar. Da es sich derzeit noch um eine Vorlage handelt, können sich auch noch Änderungen ergeben. Ein Inkrafttreten des Gesetzes wird allgemein nicht vor 2015 erwartet.

Bild© stockWERK – Fotolia.com