Droht eine Preisblase am deutschen Immobilienmarkt?
Ein aktueller Artikel des Spiegel beschäftigt sich mit der Frage, ob am deutschen Immobilienmarkt eine Preisblase droht. Anlass dazu gibt ein neu geplantes Gesetz der Bundesregierung zur Verhinderung von Preisübertreibungen. Wie ernst ist diese Gefahr wirklich und brauchen wir ein solches Gesetz? Andreas Schrobback ist Immobilien- und Kapitalanlagespezialist aus Berlin und engagiert sich seit mehr als 10 Jahren sehr erfolgreich auf dem Immobilienmarkt. Um zu verstehen, muss man sich etwas eingehender mit der Materie beschäftigen, meint er.
Baubranche erlebt Hochzeit – die Immobilienpreise klettern immer weiter
Betrachtet man aktuelle Statistiken, so kann man erkennen, dass es der Baubranche derzeit wahrhaftig sehr gut geht. Die Wohnraumnachfrage in deutschen Großstädten bzw. Ballungsgebieten sieht sich einem immer weiter verknappenden Angebot gegenüber – ergo steigen die Preise für Immobilien in Deutschland. In vielen Brennpunkten stehe nicht genug Wohnungen zur Verfügung, so dass Investoren und Wohnungssuchende bereits auf B- und C-Lagen ausweichen müssen. In Top-Lagen ist Wohnraum kaum mehr bezahlbar für Normalverdiener. Doch dass sich Deutschland weg vom Mieter- hin zum Eigentümerland entwickelt, hat natürlich noch weitere Gründe. So sind die Zinsen für Immobilienkredite auf einem historisch günstigen Niveau die Lohnentwicklung ist stabil und die Arbeitsplätze vergleichsweise sicher. Die Frage jedoch ist, ob man hier bereits von einer Blasenbildung sprechen kann.
Was spricht für eine Blasenbildung?
Erste typische Anzeichen einer Blasenbildung sind durchaus vorhandenen: So entwickeln sich die Kaufpreise für Immobilien seit ca. sechs Jahren mit einem viel rasanteren Anstiegstempo als die Mieten in Deutschland. Gerade in den letzten zwei Jahren hat sich dieser Trend noch einmal deutlich verstärkt. Vor allem in den großen deutschen Städten wie z. B. Berlin, Hamburg oder München gab es in den zurückliegenden Jahren extreme Preissteigerungen, was auf eine Marktüberhitzung hindeuten könnte. Das Volumen für Immobilienkredite ist in der letzten Zeit ebenfalls erheblich angestiegen.
Was spricht gegen eine Blasenbildung?
Fachleute haben bisher eher keine akute Gefahr einer Blasenbildung am deutschen Immobilienmarkt gesehen. Dies liegt u.a. daran, dass der Preisanstieg in Deutschland in den zurückliegenden Jahren im internationalen Vergleich als mehrheitlich moderat angesehen wird, zumal in den Jahren davor auch starke Unterbewertungen an der Tagesordnung waren. Außerdem treten diese extrem starken Preiserhöhungen nur in Ballungsräumen auf – im Rest der Republik sind extreme Preissteigerungen eher selten. Die Vergabe von Immobilienkrediten ist aktuell durch eine neue Richtlinie schon wieder eingeschränkt, da die Kreditinstitute die Bonitätskriterien neu definieren müssen.
Warum soll nun ein neues Gesetz her?
Die Nachricht über ein neues Gesetz zur Verhinderung einer Preisblase legt die Vermutung nahe, dass wir uns kurz davor befinden könnten. Dies ist jedoch nach Einschätzung vieler Fachleute so nicht unbedingt der Fall. Die Bundesregierung möchte jedoch sicherstellen, dass im Fall der Fälle entsprechende Instrumente vorhanden sind, damit – sofern notwendig – schnell gehandelt werden kann. Das Gesetz zielt vor allem darauf ab, eine leichtfertige Kreditvergabe zu verhindern – beispielsweise durch die Definition einer Obergrenze für das Verhältnis zwischen Immobilienwert und beantragter Darlehenshöhe. Das Inkrafttreten des Gesetzes soll zudem von einer Marktanalyse abhängig gemacht werden, welche durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und der Bundesbank durchgeführt werden.
Ob das Gesetz bei einer realistisch bevorstehenden Preisblase dann wirklich den Preisauftrieb abbremsen würde, ist allerdings fraglich. Es ist kaum zu erwarten, dass in den Ballungsgebieten mit bisher schon zu geringem Wohnraumangebot die Bautätigkeit steigt (und damit eine Vergrößerung des Angebotes auftritt), nur weil der Gesetzgeber neue Vorgaben zur Kreditvergabe erlässt. Solange die Nachfrage das Angebot weiterhin in so starkem Maße übertrifft, werden die Preise weiterhin anziehen. Investoren sehen Deutschland zudem im internationalen Vergleich noch immer ein attraktives Preisniveau und haben derzeit kein Problem mit weiter steigenden Kaufpreisen, solange eine solch hohe Nachfrage weiterhin existent ist.
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