Zwangsversteigerungsrate bei Immobilien in Deutschland rückläufig

(Berlin, den 10.02.2014) Ab dem 1. Mai 2014 tritt die neue Version der EnergieeinspEs ist der Alptraum so gut wie jeden Immobilienbesitzers: Eine Zwangsversteigerung. Sie ist meist der letzte Ausweg, um den ausstehenden Zahlungsverpflichtungen nachzukommen und die Schuldenlast abzubauen – Wohnimmobilien sind dabei mit ca. 70 % Anteil die am meisten versteigerten Objekte. Durch hohe Zinsbelastungen und ggf. niedrige Versteigerungserlöse kann es unter Umständen sogar dazu kommen, dass trotz des Verlustes der Immobilie sogar noch eine Schuldenlast für den Schuldner übrig bleibt – von den psychischen Auswirkungen mal ganz abgesehen. Doch lt. einer Statistik des Fachverlages Argetra sind die Zahlen für zwangsweise versteigerte Immobilien in 2013 in Deutschland deutlich gesunken, wozu vor allem die hohe Immobiliennachfrage in Deutschland beigetragen hat. Der aktuellen Statistik zufolge sank die Zahl der Zwangsversteigerungen in 2013 im Vergleich zu 2012 um ca. 22 %, weil viele Eigentümer die Immobilie durch freie Verkäufe haben veräußern können. Insgesamt war eine unterschiedliche Entwicklung je nach Bundesland zu beobachten: Besonders in Sachsen, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen konnten sehr starke Rückgange der Versteigerungstätigkeit verzeichnet werden. Die absoluten Zahlen relativieren sich aber, wenn der Anteil der versteigerten Immobilien mit der Zahl der existierenden Haushalte ins Verhältnis gesetzt wird. So ist beispielsweise in Sachsen-Anhalt trotz eines merklichen Rückganges der Zahlen in 2013 der prozentuale Anteil noch immer fast viermal so hoch wie in Bayern.

Immobilie als Wertanlage weiterhin stark gefragt

Das für Immobilien aktuell günstige Umfeld am Kapitalmarkt (niedrige Finanzierungszinsen und das Fehlen von alternativen Anlagemöglichkeiten) bedingt ein anhaltend großes Interesse von Kapitalanlegern. Auch als Standbein für die Altersvorsorge ist die Immobilie weiterhin gut geeignet und natürlich auch für die freiere Gestaltung des persönlichen Wohnumfelds im Falle der Eigennutzung. Die rückläufige Zahl von Zwangsversteigerungen wird somit auch für 2014 prognostiziert, da die freien Verkäufe auch in diesem Jahr rege stattfinden dürften. Allerdings rechnen Experten eher mit einem nur noch leichten Rückgang, da sich der Löwenanteil wohl bereits in 2013 niedergeschlagen hat. Die Immobilie gilt bei den meisten Interessenten als wertstabile Anlageform, egal ob zu eigenen Wohnzwecken oder als Objekt für die Vermietung. Die noch immer günstigen, langfristigen Finanzierungsmöglichkeiten sichern dabei eine Realisation auch für mittlere Einkommenslagen, was bis noch vor wenigen Jahren kaum möglich war. In Folge der gestiegenen Nachfrage nach Kauf- aber auch Neubauprojekten ist mittlerweile ein Preisanstieg bei verwandten Dienstleistungen zu beobachten – so sind heute oft die Objekte selbst aber auch z. B. Rohbau-Unternehmen, Putzer oder Dachdecker teurer als noch vor wenigen Jahren. Da jedoch attraktive Anlagemöglichkeiten am Kapitalmarkt entweder nicht vorhanden oder aber viel risikoreicher sind, vertrauen anhaltend viele Kapitalanleger auch weiterhin auf den Immobiliensektor.

Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Die zwangsweise Versteigerung einer Immobilie ist der letzte Schritt einer langen Folge von Durchsetzungsversuchen eines Anspruchs, beispielsweise wenn der Schuldner wiederholt (und nach entsprechenden Mahnungen) die Darlehensraten einer Immobilienfinanzierung nicht zahlt bzw. nicht zahlen kann. Der Gläubiger hat – wenn alle anderen Versuche gescheitert sind – letztlich die Möglichkeit, durch eine Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen (z. B. Gebäude, Grundstücke, Erbbaurechte etc.) des Schuldners seine Geldforderung zu befriedigen. Dieser Schritt darf jedoch erst nach einem bestimmten Mahnablauf erfolgen und muss mit staatlichen Machtmitteln (Vollzugsbeamter) erfolgen. Wichtig ist, dass hierbei stets die Vorschriften des „Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ eingehalten werden. Zuständig ist das jeweilige Amtsgericht, welches als Vollstreckungsgericht fungiert, nachdem eine Prüfung durch den zuständigen Rechtspfleger die Ansprüche als rechtlich gültig eingestuft hat und die formalen Bedingungen entsprechend eingehalten werden. Durch die Zustellung eines sogenannten Anordnungsbeschlusses an den Schuldner ist das betroffene Objekt quasi beschlagnahmt und steht dann für einen öffentlichen Versteigerungstermin bereit. Einsprüche gegen das Verfahren generell oder gegen bestimmte Punkte daraus können von allen Beteiligten beim zuständigen Landgericht eingereicht werden, welches diese Eingaben prüft.
Grundsätzlich ist zu empfehlen, bei abzusehenden Rückzahlungsschwierigkeiten (z. B. bei einer Immobilienfinanzierung) zunächst mit dem Darlehensgeber zu sprechen und mögliche Lösungen gemeinsam zu suchen. Oftmals können durch zeitweise Stundungen, Veränderungen des Tilgungssatzes oder anderweitige Änderungen einfachere und problemlosere Lösungen gefunden werden, als den langen und nervenaufreibenden Weg über einen Vollstreckungstitel zu gehen.

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