Immobilienbranche 2014: Neue Vorschriften für die Energieeinsparung

(Berlin, den 03.02.2014) Ab dem 1. Mai 2014 tritt die neue Version der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft, wobei neue Regelungen für z. B. die Dämmung von Gebäuden und für die Gestaltung von Heizungsanlagen gelten. Die Vorschriften gelten dabei nicht nur für Neubauten, sondern teilweise – unter bestimmten Voraussetzungen – auch für bestehende Gebäude. Das von der Bundesregierung ausgelobte Ziel, bis spätestens 2050 einen landesweit klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, soll damit weiter in greifbare Nähe gerückt werden. Die erste Version der EnEV ist aktuell schon über 10 Jahre alt und seitdem hat sich viel getan: Nach bereits mehreren Änderungen beinhaltet die zuletzt per Bundesgesetzblatt am 21.11.2013 veröffentlichte Novelle nun viel striktere Grenzwerte und Vorschriften zur Energiebilanz eines Gebäudes als jemals zuvor. Für Neubauten wurde in der letzten Aktualisierung eine Steigerung des Energiestandards um 25 % ab 2016 beschlossen. Der Energieausweis (mittlerweile Pflicht bei der Errichtung, Erweiterung oder Änderung von Gebäuden) muss zukünftig eine Effizienzklasse (z. B. A+, B, C usw. bis H) – wie schon von Haushaltsgeräten bekannt – beinhalten. Alte Heizkessel, welche für die Verwendung flüssiger oder gasförmiger Brennstoffe verwendet werden, müssen nach 30 Jahren erneuert werden (hierbei gibt es allerdings bestimmte Ausnahmen, beispielsweise besteht keine Sanierungspflicht, wenn die Eigentümer die Immobilie schon vor dem 1.2.2002 selbst bewohnt haben). Bei vermieteten bzw. zu veräußernden Objekten muss der Energiepass nun auch ohne Nachfrage vorgelegt werden. Ferner werden künftig stichprobenartige Kontrollen bezüglich der Einhaltung der vorgegebenen Werte durch die Behörden erfolgen, was ebenfalls eine große Neuerung darstellt. Ebenfalls neu: Die Verbrauchsangaben müssen nun auf die ausgewiesene Wohnfläche bezogen werden und nicht (wie bisher) auf die Gebäudenutzfläche.

Grunderwerbssteuer wird in einigen Bundesländern erhöht

Nach der Freigabe des bis 2006 einheitlichen Grunderwerbssteuersatzes (damals 3,5 %) entwickelten sich die jeweiligen Steuersätze je nach Bundesland unterschiedlich. So gibt es beispielsweise Unterschiede in der Steuersatzhöhe von immer noch 3,5 % (wie in Bayern) bis zu derzeit 6,5 % (wie in Schleswig-Holstein). Zum 1. Januar 2014 werden einige Bundesländer den Steuersatz merklich anheben – darunter Berlin, Niedersachsen, Bremen und das eben schon genannte Schleswig-Holstein. Diese mitunter sehr bedeutenden Nebenkosten müssen unbedingt beim Erwerb einer Immobilie einkalkuliert werden, da sonst die errechneten Gesamtkosten nicht mit dem realen Wert übereinstimmen, was insbesondere bei Immobilienfinanzierungen zu großen Problemen führen kann. Wie die Entwicklung der Grunderwerbssteuer weitergeht, bleibt offen – dass der Steuersatz in Zukunft eher höher als niedriger ausfallen dürfte, ist sicherlich sehr wahrscheinlich. Im Zusammenspiel mit dieser Steuer wurde jüngst auch in vielen Gemeinden der Hebesatz für die Grundsteuer erhöht, was zu weiteren finanziellen Belastungen für Besitzer oder Erwerber führt. Immobilieneigentum wird von staatlicher bzw. kommunaler Seite her also weiter verteuert.

Was bedeuten diese teils prägnanten Neuerungen für den Immobilienmarkt?

Sowohl die neuen Regelungen der Energieeinsparverordnung, wie auch die erhöhte Steuer- und Abgabenbelastung werden sich für Immobilienbesitzer und Neuerwerber in hohen Zusatzkosten (z. B. für die Sanierung von bestehenden Gebäuden oder für die Nebenkostenbelastung bei Bauvorhaben) ausdrücken. Damit dürften Bauaktivitäten und Erwerbsabsichten allgemein eher gebremst werden als zulegen. Einige Objekte – wie z. B. denkmalgeschützte Immobilien – sind von den Regelungen nicht oder nur in geringerem Umfang betroffen, daher werden bestimmte Objekte wohl auch weiterhin stark nachgefragt, zumindest solange ein generell niedriges Zinsniveau für Finanzierungen vorherrscht. Nicht alle Experten sehen allerdings insbesondere die neuen Vorschriften zur Energieeinsparung als positiv – neben den negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt wird auch der Nutzen dieser neuen, strikteren Verordnung in vielen Fällen angezweifelt. So sind die Bauträger bzw. Handwerksbetriebe gefordert, bei Neuerrichtungen die nur schwer erreichbaren Dämmwerte durch entsprechend hochwertige Materialien zu gewährleisten, deren Herstellung ja auch Ressourcen kostet. Insgesamt wird so auch die Herstellung von Immobilien verteuert, was für Bauinteressenten eher abschreckend wirken dürfte.
Lt. einer aktuellen Erhebung der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen hat sich nach der letzten Novelle der Verordnung zudem kein wirklicher Effektivnutzen herausgestellt: So wird der Energieverbrauch in 2013 nach einer Hochrechnung basierend auf den ersten neun Monaten des Jahres sogar um ca. 2 % gegenüber dem Vorjahr ansteigen.

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